Maak duurzaam vastgoed deel van het regeerakkoord

Duurzaamheid wordt een van de kernmotto's van het nieuwe kabinet als we de berichten mogen geloven. Kan de vastgoedsector een bijdrage leveren aan de vermindering van de milieubelasting? Ja. Duurzaamheid speelt in relatie tot de gebouwde omgeving op drie niveaus. Ten eerste moet de bestaande gebouwde omgeving maximaal worden uitgenut voordat tot nieuwe stadsuitbreidingen wordt overgegaan. Denk aan herstructurering van verouderde bedrijventerreinen of het creëren van woonmogelijkheden in langdurig leegstaande kantoorpanden.

Ten tweede gaat het om een duurzame inpassing van ‘rode’ functies in de omgeving, bijvoorbeeld nieuwe woonwijken of bedrijventerreinen, waarbij beter rekening wordt gehouden met mobiliteitseffecten, alternatieve vervoersmogelijkheden zoals goederenoverslagterminals voor spoor- en binnenvaart, en natuurwaarden.

Het derde niveau is het vastgoed zelf. Het gebruik van duurzame materialen maar ook efficiënt gebruik van energie zijn concrete mogelijkheden, niet alleen in de bouw-, maar ook in de gebruiksfase. Anders gezegd: niet alleen duurzaam bouwen, maar ook duurzaam beheren. Neem kantoren. De totale Nederlandse kantorenvoorraad bedraagt zo’n 53 miljoen m2 bruto vloeroppervlak. Recent onderzoek leert dat minder dan 1% van alle kantoren duurzaam is. Dit zijn monumenten, die in technische zin lang meegaan, en pakweg honderd kantoren die de laatste tien jaar zijn gebouwd.

Duurzaam beheer van alle bestaande gebouwen, door aanpassing van technische installaties en voor de hand liggende maatregelen als lichten uitdoen, niet te hoog verwarmen en groene stroom inkopen, leidt tot verduurzaming. Bij gebouwen van voor 1996 die vaak een lagere huur hebben, kan echt een slag worden gemaakt omdat het redelijk is dat voor een vernieuwd, optimaal werkend gebouw een hogere huur kan worden gevraagd en zo de investeringen kunnen worden terugverdiend. Bij nieuw te bouwen kantoren kunnen de energienormen worden opgeschroefd.

Natuurlijk, duurzame gebouwen zijn bij de realisatie 5% tot 10% duurder. Dat moet via de huurprijs worden terugverdiend. Simpele rekenmodellen moeten duidelijk maken dat de extra huurkosten worden terugverdiend door én lagere energiekosten én betere werkomstandigheden én de mogelijkheid voor de huurder om zich als duurzaam te profileren.

In de praktijk blijkt dit goed te kloppen. In de VS worden gebouwen gelabeld op een manier die sterk doet denken aan de energie-efficiëntielabels die we hier kennen voor wasmachines en auto’s. Zo’n label maakt huurders, ontwikkelaars en beleggers in één oogopslag duidelijk hoe duurzaam een gebouw is. De Europese pendant, de Energy Performance Building Directive, zal waarschijnlijk per 1 januari 2008 in werking treden.

De aandacht voor het duurzaam bouwen en beheren van vastgoed is groot. Steeds meer partijen willen de vicieuze cirkels te doorbreken: die van ontwikkelaars/beleggers die zeggen dat ze geen duurzaam vastgoed ontwikkelen omdat er geen vraag is, de vicieuze cirkel dat zich geen vraag naar duurzame kantoren kan ontwikkelen omdat er geen aanbod is en de vicieuze cirkel dat huurders geen hogere vaste huurprijs willen betalen, terwijl dat wel het geval zou zijn als duidelijk is dat de hogere huurprijs gecompenseerd wordt door lagere energiekosten.

Een suggestie voor informateur Wijffels. Neem in het regeerakkoord de volgende alinea op: ‘Het kabinet zal met de vastgoedsector binnen zes maanden een concreet actieplan ontwikkelen dat tot doel heeft het percentage van nieuwe kantoren dat volledig duurzaam gebouwd wordt zo snel mogelijk van 5% naar 10% te laten groeien. De verplichte introductie van duurzaamheidslabels bij bouw, verkoop en verhuur van kantoren is hierin een eerste stap. Daarnaast zal via een gerichte campagne duidelijk worden gemaakt dat de belangen van huurders, ontwikkelaars en beleggers inzake duurzaam vastgoed parallel lopen.

René Buck is directeur van Buck Consultants International, onderzoeks- en adviesbureau op het terrein van economische ontwikkeling, vastgoed en bedrijfshuisvesting.

Share Button