Appartementen met een goed energielabel zijn aantoonbaar meer waard, maar toch blijft verduurzaming binnen Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) achter. Brainbay, de datadochter van NVM, berekende dat een appartement met energielabel A gemiddeld 9,5% meer waard is dan dezelfde woning met label E. Het probleem zit niet zozeer in de opbrengst, maar in de aanloop, blijkt uit nieuw onderzoek van ING Research: kopers hebben te weinig zicht op hoever een VvE is met verduurzamingsplannen. Daardoor worden belangrijke voorbereidingen, zoals opgebouwde reserves, nauwelijks ingeprijsd — en ontbreekt de prikkel om in actie te komen.
“We zien dat verduurzaming bij appartementen loont, maar dat de waarde van de voorbereiding grotendeels onzichtbaar blijft,” zegt Ellen Maes, sector banker Real Estate bij ING. “Wie verwacht binnenkort te verhuizen, heeft nu mede daarom weinig reden om tijd en geld te steken in verduurzaming. Dit remt de verduurzaming van VvE’s af.”
VvE-woningen hebben vaker een laag energielabel
VvE-woningen hebben vaker een laag energielabel dan woningen die geen onderdeel zijn van een VvE. Begin 2023 had 16% van de VvE woningen energielabel E, F of G, tegenover 14% bij niet VvE woningen. In gemengde VvE’s (huur en koop) liep dit zelfs op tot 19%.
Duurzaam appartement levert aantoonbaar meer op
Uit een nieuwe analyse van brainbay blijkt dat appartementen met energielabel A gemiddeld 9,5% meer waard zijn dan vergelijkbare woningen met label E. Ook één labelsprong – bijvoorbeeld van B naar A – leidt al tot een prijsstijging van 2 tot 3%. Het lijkt daarbij geen verschil te maken of de verduurzaming is gefinancierd via een VvE-lening.
Rogier Weck, senior researcher bij brainbay: “Een beter energielabel vertaalt zich bij appartementen relatief sterk in de verkoopprijs.Ook wanneer de verduurzaming met een lening is betaald, zien we geen aanwijzingen dat dit de verkoopprijs drukt.”
Waarom blijft verduurzaming dan toch achter?
Volgens ING Research ligt een belangrijke oorzaak in het gebrek aan transparantie. Kopers zien wel het energielabel, maar hebben weinig zicht op de voorbereiding van verduurzaming. VvE’s verschillen onderling sterk in hoeverre en hoe succesvol zij hiermee bezig zijn en dit traject neemt vaak jaren in beslag. Juist in deze fase worden bouwstenen gelegd die al (meer)waarde toevoegen aan de woning. Denk daarbij aan:
- de hoogte van de reserves van de VvE;
- de aanwezigheid van een (goed) verduurzamingsplan waar voldoende VvE-leden mee hebben ingestemd1;
- de mate waarin onderhoud en energiemaatregelen slim aan elkaar zijn gekoppeld.
Hoewel de relevante inzichten deels te vinden zijn in jaarrekeningen, meerjarenplannen en notulen, blijken veel kopers deze documenten moeilijk zelfstandig te kunnen interpreteren. In woningadvertenties ontbreekt deze informatie meestal.
Informatiegebrek vergroot neiging om verduurzaming uit te stellen
De inspanningen tijdens de voorbereidingsfase zien VvE-leden dus niet direct terug in een hogere woningprijs. Dit vergroot de neiging om collectieve verduurzamingstrajecten uit te stellen, vooral bij leden die verwachten te verhuizen voordat de verduurzamingsmaatregelen plaatsvinden.
VvE-leden met verkoopplannen in de nabije toekomst zullen er ook minder snel voor kiezen om extra te sparen voor verduurzaming. Woningadvertenties tonen namelijk wel standaard de totale VvE-bijdrage, maar niet welk deel wordt gereserveerd voor onderhoud en toekomstige verduurzaming. Woningkopers zullen de VvE-bijdrage hierdoor doorgaans in z’n geheel zien als een extra woonlast, in plaats van die deels als een investering te zien. De verwachting dat een hogere VvE-bijdrage de woningprijs drukt, remt zo de bereidheid om te sparen voor verduurzaming binnen VvE’s.
Ook andere drempels om weg te nemen
Gebrek aan transparantie remt VvE’s dus in hun verduurzamingsplannen. En wie hier wel mee aan de slag wil, loopt regelmatig tegen andere hobbels aan: verschillen in belangen en portemonnee maken het lastig om voldoende VvE-leden mee te krijgen.
Drie routes om VvE verduurzaming vlot te trekken
ING Research ziet drie noodzakelijke stappen om de impasse te doorbreken:
- Betere informatie voor kopers
Maak zichtbaar hoever een VvE is met sparen voor en het plannen van verduurzaming. Woningkopers zullen dan bereid zijn meer te betalen voor VvE-woningen die verder zijn met het voorbereiden van collectieve verduurzamingsmaatregelen. Dit stimuleert VvE leden weer om gezamenlijk met verduurzaming aan de slag te gaan. - Gerichte steun voor financieel kwetsbare VvE’s
In minder duurzame VvE-woningen wonen relatief vaker huishoudens met minder financiële ruimte. Juist daar kan extra steun nodig zijn. Tegelijkertijd ontbreekt nog het inzicht of het vooral gaat om meer steun per huishouden, of om betere toegang tot bestaande regelingen. - Passende duurzaamheidsverplichtingen voor VvE’s
Door uiteenlopende belangen worden VvE-leden het nu vaak moeilijk met elkaar eens over verduurzaming. Naast stimulansen, zijn daarom ook verplichtingen nodig om de verduurzaming van VvE’s te versnellen. Het lijkt hierbij een logische route om verplichtingen te koppelen aan natuurlijke onderhoudsmomenten in het meerjarenonderhoudsplan
“Een wortel-en-stok-aanpak is nodig voor VvE’s, want: betere informatie helpt, maar is niet genoeg. Omdat verduurzaming niet voor alle eigenaren even voordelig uitpakt, zijn aanvullende verplichtingen onmisbaar om te voorkomen dat plannen stranden door gebrek aan draagvlak,” aldus Ellen Maes. “Tegelijkertijd is er een duidelijke inconsistentie: verhuurders moeten hun woningen vóór 2029 verduurzamen tot minimaal label D, terwijl deze eis niet geldt voor eigenaar-bewoners. Dat wringt, zeker in gemengde VvE’s.”
1 Voldoende instemming onder VvE-leden is een vereiste om collectieve verduurzamingsmaatregelen uit te voeren (denk aan ingrepen aan de gebouwschil, zonnepanelen of collectieve installaties). Momenteel moet doorgaans minimaal 2/3 of 3/4 van de VvE-leden akkoord zijn met verduurzamingsplannen om doorgang te vinden, maar per juli volstaat een gewone meerderheid van 50%+1.
Foto: ABB
