Kansrijke vastgoedprojecten in Nederland dreigen vertraging op te lopen doordat het eigen vermogen tekortschiet. Particuliere beleggers pakken alleen kleine projecten op, institutionele beleggers mikken alleen op de grootste investeringsdeals. “Hierdoor is in het segment ertussen een financieringsgat ontstaan dat de verduurzaming, (her-)ontwikkeling en vernieuwing van Nederlands vastgoed afremt”, aldus Dirkjan Takke, directeur van NLInvesteert, marktleider in alternatieve MKB-financiering.
De ontwikkeling past in een bredere Europese trend. Hogere rente, strengere kapitaaleisen voor banken, ongunstige regelgeving en een selectiever investeringsbeleid drukken de laatste jaren structureel op de beschikbaarheid van vastgoedfinanciering. Nederland wordt extra geraakt doordat internationale partijen uitwijken naar andere Europese landen met gunstiger regelgeving. Diverse marktonderzoeken signaleren dat er vooral in het middensegment van de vastgoedmarkt een financieringskloof is ontstaan. Projecten tussen grofweg € 10 miljoen en € 50 miljoen zijn vaak te groot voor particuliere vastgoedinvesteerders en te klein voor institutionele beleggers, terwijl banken terughoudender zijn geworden in het verstrekken van financiering.
Niet zozeer de kredietverlening, maar een verkeerde kapitaalstructuur is het grootste knelpunt in vastgoedfinanciering. “Iedereen kijkt naar banken, maar in de kredietverlening, zit het grootste probleem allang niet meer”, stelt Takke. “De grootste rem op de vastgoedmarkt is tegenwoordig het gebrek aan eigen vermogen. Daardoor blijven ook projecten met een uitstekende businesscase liggen. Eigen vermogen is cruciaal, met name bij verduurzaming, waardecreatie en door- of herontwikkeling, omdat volledige financiering met leningen alleen vaak een te zware last vormt.”
Rem op (her-)ontwikkeling en verduurzaming
Ook in Nederland is de financieringsbehoefte aanzienlijk. Jaarlijks wisselt voor circa € 17,7 miljard aan vastgoedtransacties van boven € 5 miljoen van eigenaar, aldus onderzoek van onderzoeksbureau Vastgoeddata uit maart 2026. Daarmee is naar schatting € 5 tot € 7 miljard aan eigen vermogen gemoeid. Juist in dit segment ziet NLInvesteert de behoefte aan alternatieve kapitaaloplossingen snel toenemen.
“Juist projecten die Nederland hard nodig heeft, worden hierdoor geraakt,” zegt Takke. “Gebouwen kunnen worden verduurzaamd, leegstaande kantoren krijgen een nieuw leven en bestaande vastgoedportefeuilles kunnen worden verbeterd. Maar zonder voldoende eigen vermogen gebeurt er niets.”
Meer investeringsaanvragen
Vastgoed speelde jarenlang een relatief beperkte rol binnen NLInvesteert. De afgelopen jaren is dat snel veranderd, stelt Takke. Het bedrijf ziet een sterke toename van financieringsaanvragen vanuit vastgoedondernemers en projectontwikkelaars, vooral voor projecten die moeite hebben om voldoende eigen vermogen aan te trekken of waarbij de juiste kapitaalstructuur ontbreekt.
“We merkten dat we steeds vaker dezelfde vraag kregen,” zegt Takke. “Niet: kunnen jullie de bank vervangen? Maar: kunnen jullie helpen om het ontbrekende eigen vermogen in te vullen? Dat was voor ons het signaal dat hier een structureel gat in de markt is ontstaan, met een grote potentie voor investeerders die dat gat helpen opvullen. We hebben daarom besloten een nieuw vastgoedfonds te starten, dat hierop inspeelt.”
Aanpak iconisch UP-kantoorcomplex
Een van de eerste projecten waarin NLInvesteert heeft geparticipeerd, is het iconische UP Office Building in Amsterdam. Het prominente kantoorgebouw aan het IJ wordt samen met een professionele vastgoedpartner verduurzaamd, de leegstand wordt teruggebracht en het gebouw opnieuw gepositioneerd voor de institutionele markt. Volgens Takke is het illustratief voor het type projecten dat momenteel moeilijk te realiseren is, terwijl de waardecreatie groot is.
“Veel mensen denken bij vastgoed nog altijd aan nieuwbouw, maar de grootste kansen voor waardecreatie liggen juist in bestaande gebouwen,” zegt Takke. “Door te investeren in verduurzaming, beter assetmanagement en een nieuwe positionering kun je enorme waarde creëren binnen de gebouwde omgeving. Alleen vraagt dat wel om investeerders die bereid zijn verder te kijken dan traditionele financieringsstructuren en een ondernemende blik hebben op vastgoed.”
Het Amsterdamse project staat niet op zichzelf. NLInvesteert ziet in heel Nederland vergelijkbare kansen, variërend van de verduurzaming van kantoren en bedrijfsgebouwen tot de optimalisatie van wooncomplexen en andere commerciële vastgoedprojecten. De gemene deler is dat deze projecten vaak economisch aantrekkelijk zijn, maar moeite hebben om voldoende eigen vermogen aan te trekken.
“Nederland heeft geen tekort aan goede vastgoedprojecten”, besluit Takke. “We hebben een tekort aan partijen die precies daar willen investeren waar de markt het laat afweten. Wie de kloof weet te overbruggen, maakt niet alleen aantrekkelijke investeringen mogelijk, maar helpt ook de Nederlandse vastgoedvoorraad toekomstbestendig te maken.”
